Assessoria – A Reforma Tributária começa a exigir decisões concretas das empresas ainda em 2026. Entre 1º e 30 de setembro, optantes pelo Simples Nacional deverão definir a forma de recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para o primeiro semestre de 2027. Para o mercado de incorporação imobiliária, a mudança amplia a necessidade de analisar a cadeia de fornecedores, rever contratos e simular o impacto tributário de cada empreendimento.
A transição para o novo sistema ocorrerá gradualmente até 2033 e, no setor imobiliário, conviverá com regimes já utilizados pelas incorporadoras, entre eles o Regime Especial de Tributação (RET). A nova sistemática também introduz uma lógica de créditos que pode alterar a composição dos custos. Materiais de construção e outros bens e serviços podem gerar créditos, enquanto, nas vendas parceladas, a tributação acompanha o recebimento dos valores pelo regime de caixa. Regime tributário, créditos, estrutura de custos e fluxo financeiro passam, assim, a integrar as simulações para cada empreendimento.
Segundo o advogado com atuação nas áreas de direito imobiliário e tributário Ricardo Campelo, diretor jurídico da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR), e sócio na Brotto Campelo Advogados, uma das mudanças relevantes está na forma de avaliar os custos da operação. A possibilidade de apropriação de créditos tributários coloca as compras e a contratação de fornecedores entre as decisões que precisam ser analisadas sob uma nova perspectiva.
“Será necessária uma inteligência de compras. Não basta olhar apenas o valor cobrado pelo fornecedor. Será preciso entender o impacto tributário daquela contratação, os créditos envolvidos e o efeito disso no custo final do empreendimento”, afirma Campelo.
A análise ganha importância também na relação com empresas enquadradas no Simples Nacional. Para Campelo, esses fornecedores não devem ser considerados automaticamente vantajosos ou desvantajosos. Cada contratação precisará ser examinada de acordo com seu efeito econômico para a incorporadora.
Fornecedor mais barato pode custar mais
Para Isabella Mombelli, advogada tributarista, sócia na Trombini Slaviero e Mombelli Advogados, e associada da ADEMI-PR, o momento é de transformar as regras da Reforma em projeções concretas para cada negócio. “A principal urgência de 2026 é fazer conta”, afirma. No caso das incorporadoras, isso significa identificar quais despesas geram créditos, quanto poderá efetivamente ser abatido do imposto devido e como as alternativas previstas durante a transição se comportam diante da estrutura de custos de cada empreendimento.
A mudança alcança também a seleção de fornecedores. Preço e condições comerciais continuam relevantes, mas a análise passa a incorporar o efeito tributário da contratação e a capacidade de geração de créditos. “O fornecedor mais barato na proposta comercial pode não ser o mais barato depois dos tributos”, explica Isabella.
Segundo a advogada, mapear a cadeia com antecedência é importante porque fornecedores estratégicos não são substituídos rapidamente. A empresa precisa conhecer seus principais fornecedores, entender o regime tributário desses agentes e projetar o impacto dessa composição sobre os créditos que poderão ser aproveitados.
Contratos entram na revisão
A preparação envolve ainda a revisão dos contratos. Para Mombelli, as empresas precisam estabelecer previamente como serão tratados riscos relacionados à perda de créditos tributários, alterações de carga e eventuais renegociações de preços. Uma irregularidade do fornecedor, por exemplo, pode comprometer o aproveitamento de determinado crédito pela incorporadora. “A lógica ideal é prevenir, e não litigar”, afirma.
RET de Transição não afasta necessidade de atenção os contratos
Campelo destaca, ainda, que mesmo os incorporadores que se valerem do RET de Transição (pagamento de 4% sobre as receitas) durante o período permitido pela Lei precisam olhar desde já para a cadeia de fornecedores. “A partir de janeiro, os fornecedores que não estiverem no Simples já emitirão suas notas com a CBS por cima do preço, o que exigirá das partes uma reprecificação dos contratos. Os contratados tendem a incluir a tributação sem reduzir devidamente o preço original, o que pode encarecer o preço final pago pela incorporadora, o que geraria desequilíbrio contratual e perda de margem”, explica.
E o preço dos imóveis?
Para Isabella, ainda não é possível afirmar de maneira generalizada que a nova tributação provocará aumento dos preços dos imóveis. Incorporadoras com produtos semelhantes podem chegar a resultados diferentes conforme sua estrutura de custos, fornecedores e capacidade de aproveitamento dos créditos. Uma empresa que consiga estruturar melhor sua cadeia e utilizar os créditos disponíveis poderá ter uma equação tributária diferente, com reflexos sobre sua competitividade e a formação do preço final.
De acordo com o diretor jurídico da entidade, o período de transição exige que as incorporadoras conheçam com precisão a própria estrutura de custos antes de tomar decisões. “A empresa precisa olhar para fornecedores, contratos e créditos e entender o impacto de cada escolha na margem do empreendimento. Quem fizer essa análise agora terá melhores condições de tomar decisões quando as novas regras produzirem seus efeitos”, conclui.