Assessoria – A escolha de um ponto comercial está longe de ser uma decisão intuitiva. Em um ambiente competitivo, a definição do endereço certo tornou-se um dos principais fatores para o sucesso de operações no varejo físico. Para Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar Imóveis Comerciais, a equação passa por uma leitura estratégica do território e pela adoção de modelos mais eficientes de expansão, como o built to suit.
Segundo Zimmermann, o conceito de “bom ponto comercial” pode ser sintetizado na ideia de localização estratégica, que engloba um conjunto de variáveis determinantes para o desempenho da loja. “A localização estratégica reúne fatores como densidade demográfica, fluxo de pessoas e de veículos, além de aspectos como visibilidade, facilidade de acesso e estacionamento atrativo. Esses elementos, quando combinados, aumentam significativamente o potencial de conversão do ponto”, afirma.
Ele destaca que características urbanas específicas também influenciam diretamente o resultado da operação. O sentido do fluxo viário, por exemplo, pode impactar a atratividade do imóvel, assim como a posição em esquinas bem sinalizadas e a configuração do terreno. “Imóveis em esquinas positivas, com boa exposição e acesso facilitado, tendem a performar melhor. O posicionamento da loja no lote, com vagas de estacionamento à frente, também contribui para uma experiência mais convidativa ao consumidor”, acrescenta.
No entanto, encontrar o equilíbrio entre fluxo, custo e conversão segue como um dos principais desafios para redes em expansão. Nesse contexto, o modelo built to suit, ou construção sob medida, tem ganhado protagonismo no Brasil. De acordo com Zimmermann, a modalidade permite que empresas cresçam sem a necessidade de imobilizar capital na aquisição ou desenvolvimento imobiliário.
“No built to suit, a empresa direciona seus recursos para a atividade principal e amplia sua capacidade de expansão por meio do aluguel, que costuma ser mais competitivo do que a captação de recursos no mercado financeiro. Isso acelera o crescimento e traz maior eficiência financeira”, explica o especialista.
Além do ganho de capital, o modelo oferece outro diferencial relevante. O imóvel é desenvolvido de acordo com as especificações técnicas e operacionais do futuro ocupante, respeitando o projeto executivo previamente definido. “Isso garante um nível elevado de aderência do espaço à operação da empresa, algo difícil de alcançar em imóveis prontos”, destaca Zimmermann.
A escolha equivocada de um ponto, por outro lado, pode comprometer toda a estratégia de crescimento de uma empresa. Para Zimmermann, o impacto vai além do desempenho inicial e pode afetar a longevidade do negócio. “A definição do ponto e o desenvolvimento do projeto são determinantes para o sucesso da operação. Um erro nessa etapa pode representar a diferença entre o sucesso e o fracasso”, pondera.
Para 2026, a expansão do varejo físico no Brasil segue uma lógica cada vez mais estratégica e integrada. As lojas passam a desempenhar múltiplos papéis dentro da operação, indo além da simples venda de produtos. “O varejo caminha para um modelo híbrido, no qual as lojas se tornam centros de experiência, serviços e até apoio logístico. Ao mesmo tempo, há um foco maior em eficiência operacional, uso de inteligência artificial para personalização e expansão seletiva, especialmente em cidades de médio porte”, conclui Zimmermann.